Comment acheter un bien immobilier au Portugal ?
Vous avez l’intention d’acheter une maison, un appartement ou un terrain à bâtir au Portugal ?
Découvrez les étapes à suivre pour une transaction réussie, les démarches à effectuer et les documents à prévoir pour l’acquisition d’un bien au Portugal.

Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier au Portugal ?

Étape 1 – L’avant projet 

Comme pour tout achat immobilier, il convient de définir les contours du projet. La première chose est de déterminer le lieu de l’acquisition. La sélection de ce dernier se fera en fonction de l’ambiance de vie recherchée (ville ou plutôt campagne, station balnéaire ou zone peu touristique, …). Ensuite il faudra déterminer les caractéristiques du bien en différenciant les critères essentiels sans quoi l’achat ne pourrait avoir lieu des critères secondaires. Ces derniers représenteront un avantage mais leur présence ne sera pas indispensable. Après cela, il faudra budgéter le projet et connaître ses capacités de financement totales (fonds personnels + crédit si besoin).

Afin d’être sûr d’avoir un projet cohérent et réaliste, l’intervention d’un chasseur immobilier est une option intéressante. Celui-ci connaît parfaitement le marché et ses opportunités. Il sera en mesure de vous conseiller objectivement et d’analyser la faisabilité de votre projet.

Étape 2 – La mise en place 

Dès que le projet est défini, vient alors la partie relative à la recherche immobilière. L’objectif est de prospecter l’ensemble de l’offre afin de trouver les biens qui se rapprochent le plus des critères du projet. Le premier déplacement pour les visites peut ensuite être organisé. Lors de votre venue, l’idée est d’apprécier réellement l’environnement des biens choisis ainsi que leurs caractéristiques. Suite à cela, si vous souhaitez vous positionner sur une maison ou un appartement, vous devez formuler une offre au vendeur. Celle-ci pourra être inférieure au prix annoncé (phase de négociation) mais devra toutefois rester réaliste afin que le vendeur l’accepte.

Une fois encore, confier votre recherche à un chasseur immobilier offre plusieurs avantages. Tout d’abord ce dernier dispose d’un accès privilégié aux différentes offres disponibles ce qui lui permet de vous présenter des biens en exclusivité. Ensuite, ce professionnel vous permet d’éliminer la barrière de la langue puisqu’il assure le rôle d’interprète et de traducteur avec les différents acteurs locaux. Il prend aussi en charge l’organisation et la mise en place des visites afin d’optimiser votre déplacement. Enfin, le chasseur immobilier défend les intérêts de ses clients en négociant le prix de vente afin d’obtenir la meilleure offre possible.

Étape 3 – Les démarches administratives nécessaires pour l’achat 

Lors de votre déplacement au Portugal pour les visites, vous devrez également consacrer une partie de votre temps à effectuer des démarches administratives qui seront indispensables pour la suite du processus d’achat. Tout d’abord afin de pouvoir acquérir un bien immobilier au Portugal, vous devrez être détenteur d’un numéro d’identification fiscal (NIF). Ce numéro est obligatoire pour toutes les démarches financières et fiscales (ouverture d’un compte bancaire, règlement d’impôts, paiement des factures, etc.). Pour obtenir le NIF, il faut formuler une demande auprès du bureau local des impôts. Après obtention de ce document vous pourrez ouvrir votre compte bancaire portugais. Celui-ci est nécessaire puisqu’il servira à payer l’achat du bien (via un chèque de banque) c’est aussi de là que seront prélevées l’ensemble de vos factures (impôts fonciers, taxe de copropriété, eau, internet, électricité, …).

Étape 4 – Les vérifications avant l’achat

A ce stade, l’intervention d’un chasseur immobilier est de nouveau très utile puisque au-delà de la recherche immobilière à proprement parler, ce professionnel a également pour rôle d’encadrer la partie administrative du processus d’achat et d’assurer l’ensemble des vérifications légales liées au bien. Pour cela, ce dernier effectuera pour vous les démarches suivantes :

1. S’assurer que le vendeur est bien le propriétaire du bien auprès du conservatoire des Registres Immobiliers. Il faudra fournir l’adresse complète du logement afin d’obtenir une attestation de propriété.
2. Garantir que le logement a été bâti en toute légalité et qu’il figure sur les plans d’urbanisme en se rapprochant de la mairie dont dépend pas le logement. Il est important de vérifier que tout est en règle grâce au permis de construire.
3. Obtenir auprès du propriétaire la licence d’habitation. Cette dernière indique que la maison ou l’appartement a été inspectée par les autorités locales et qu’il est conforme aux normes et aux lois en vigueur.
4. Vérifier la situation financière du bien auprès de la copropriété (taxes et charges à jour) et du centre des impôts. Cet établissement indiquera si l’habitation est libre de toute dette : hypothèque, gage, louée, … Cette démarche est facturée par le centre des impôts environ 250€.
5. En cas d’investissement locatif, il conviendra également de vérifier la validité de la licence touristique.

 

Étape 5 – Le compromis (acte sous seing privé)  : 

C’est un document légal signé entre les parties qui est convenu après que celles-ci se soient entendues sur le prix de vente définitif. Il s’agit d’un contrat qui encadre les modalités de la vente ainsi que les obligations du vendeur et de l’acheteur. La date maximum de signature de l’acte authentique de vente auprès du notaire est mentionnée. Comptez généralement 4 à 12 semaines après la signature du compromis de vente. 

Le compromis est un contrat qui engage les parties. Dès la signature, l’acheteur verse un acompte de 10% du prix de vente au vendeur. Cette somme lui sera restituée en intégralité si le vendeur ne respecte pas les conditions de la vente. Dans le cas où le propriétaire ne souhaite plus vendre, celui-ci devra verser à l’acquéreur le double de l’acompte. En revanche si l’acheteur change d’avis ou se désiste sans raisons valables (stipulées dans le compromis) alors celui-ci perdra la totalité de l’acompte.

Cette période entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique permet à l’acheteur d’obtenir son prêt si celui-ci finance le bien par le biais d’un crédit bancaire. 

Étape 6 – L’acte authentique de vente (acte public) : 

Il s’agit du document officiel de la transmission de propriété entre l’acheteur et le vendeur. Celui-ci est signé auprès d’un notaire qui s’assure de la légalité de la transaction. Son rôle ne lui permet pas de représenter le vendeur ou l’acheteur et il ne peut participer à aucune négociation. En effet, le notaire a pour devoir d’agir de façon neutre et impartiale avec les deux parties (vendeur et acheteur). C’est pourquoi nous vous recommandons de faire les vérifications nécessaires auprès d’un professionnel (avocat ou chasseur immobilier). Si l’acquéreur ne parle pas portugais, il faudra s’assurer d’être accompagné de quelqu’un qui puisse traduire les différents échanges. L’acquéreur recevra l’acte authentique une fois que celui-ci soit enregistré au registre de la propriété.

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Un projet immobilier peut représenter l’achat de toute une vie. Il est donc primordial de respecter les étapes d’une transaction immobilière pour éviter des erreurs parfois coûteuses et des mauvaises surprises. La distance, la barrière de la langue, la lourdeur administrative du processus ainsi que la méconnaissance du marché sont autant d’éléments qui peuvent vous freiner dans la réalisation de votre projet d’acheter une maison ou un appartement au Portugal. Pour éviter cela, confiez votre projet à Acheter Malin Portugal, une équipe de chasseurs immobiliers francophones qui connaît parfaitement le marché et ses spécificités.