Cet article a été rédigé par Hugo du blog Premier Investissement Immobilier au Portugal.
Il fait partie d’une série de deux articles dédiés aux astuces pour bien investir au Portugal.
Premier Investissement Immobilier au Portugal est un blog qui forme et accompagne les débutants désireux de réussir leur projet au Portugal.
Si vous voulez accéder au 2ème article, c’est par ici : LIEN VERS 2ème article.
Introduction
Ok
Vous venez de vous décider !
Vous voulez acheter un bien immobilier au Portugal.
Cela fait déjà plusieurs années que vous y pensez.
Vous les voyez à la TV, tous ces gens, heureux.
Partir au Soleil.
Profiter de cet immobilier et de ce niveau de vie plus abordables qu’en France.
Et maintenant, c’est votre tour !
La décision est prise.
Vous savez que vous avez fait le bon choix.
Mais c’est maintenant que les choses commencent.
Vous vous demandez : comment dois-je m’y prendre ?
Et ces petites questions commencent à trotter dans votre tête :
Le Portugal, ce n’est quand même pas la porte à côté.
Comment vais-je faire pour chercher mon bien ?
Et puis, il y a la barrière de la langue.
Ont-ils les mêmes procédures qu’en France ?
Ne vais-je pas me faire avoir par des tiers peu scrupuleux ?
Vais-je pouvoir emprunter auprès de ma banque française pour acheter au Portugal ?
…
Alors, comment vous permettre de réussir au mieux votre projet ?
Il existe quelques astuces de pro qui peuvent grandement vous aider à y voir plus clair.
Des conseils indispensables pour réussir votre projet.
Et vous débarrasser de toute cette charge mentale qui vous empêche d’être efficace.
C’est donc parti pour 18 conseils de pro pour vous aider à réussir votre investissement immobilier au Portugal !
Surveillez votre taux d’endettement
Epatez votre banquier avec un dossier irrésistible !
Générer des revenus complémentaires
Faire une plus value à la revente
Vigilance sur le crédit travaux
Vivre au Portugal (à temps plein ou à temps partiel)
Résidence principale ou secondaire ? (vos besoins)
L’étape 1 : la prospection à distance sur Internet
L’étape 2 : prise de contacts locaux
L’étape 3 : les démarches au Portugal
Que voulez-vous ?
Cela vous paraît simple comme question !
C’est pourtant le point de départ.
La première brique des fondations de votre projet.
Prenez une feuille de papier (ou un ordinateur).
Posez-vous.
Et répondez à la question suivante : que voulez-vous ?
De la réponse à cette question découle tout votre projet.
Tous les vrais professionnels utilisent cette méthode :
- définir votre besoin profond / vos objectifs
- élaborer une stratégie globale
- rédiger un plan d’actions
Evidemment, chaque cas est unique. Vous avez chacun vos motivations personnelles. Et je ne les connais pas.
Mais globalement, ce que vous voulez comme investissement immobilier pourra être classé dans une de ces grandes catégories :
- accumuler du patrimoine
- générer des revenus complémentaires
- faire une plus value à la revente
- vivre au Portugal à temps plein ou partiel
Situez-vous donc par rapport à ces grands objectifs.
Votre projet d’investissement au Portugal a-t-il pour but de diversifier et d’accroître votre patrimoine via l’immobilier ?
Ou bien, visez-vous plutôt la liberté financière avec des investissements locatifs qui vous génèrent des revenus mensuels complémentaires ?
Faites-vous plutôt partie de ceux qui cherchent à acquérir un grand montant de capital en peu de temps avec l’achat/revente ?
Ou bien encore, vous voulez partir vivre au Portugal, à temps plein pour y vivre, ou à temps partiel pour des vacances ou pour vivre à mi-temps entre le Portugal et un autre pays ?
Et peut-être que c’est un mix de plusieurs de ces grands objectifs.
Comme par exemple, vivre 6 mois au Portugal, 6 mois en France et louer votre bien quand vous n’y êtes pas pour un complément de revenus ;-).
Cela déterminera en tout cas toute la suite de votre projet et la façon de vous y prendre.
C’est donc parti pour examiner chacun de ces objectifs (et de vous révéler les astuces que les pro connaissent).
Générer du patrimoine
Vous avez donc pour objectif d’accroître votre patrimoine. Notamment grâce à l’immobilier portugais.
Avec un prix sous-évalué par rapport au reste de l’Europe, l’immobilier au Portugal dispose d’un potentiel de montée en valeur intéressant.
Cette étude de Deloitte réalisée sur une sélection de villes européennes montre ce classement sur les prix moyens :
- Norvège : 4043 € / m²
- France : 4016 € / m²
- Royaume-Uni : 3753 € / m²
- Allemagne : 3405 € / m²
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- Pologne : 1370 € / m²
- Hongrie : 1323 € / m²
- Portugal : 1088 € / m²
Vous constatez que le Portugal est en moyenne 4 fois moins cher que la France !
Votre objectif est donc d’acheter de l’immobilier pour augmenter votre niveau de patrimoine. En jouant idéalement avec l’augmentation potentielle de la valeur du bien dans le temps.
Il y a 3 points auxquels vous devez prêter attention !
3 points qui vous permettront de préparer et de réussir au mieux votre investissement.
- définir l’effort mensuel
- surveiller votre taux d’endettement
- épatez votre banquier avec un dossier projet
Définir votre effort mensuel
Votre objectif est d’augmenter votre patrimoine.
Le cashflow ne fait donc pas partie de vos priorités.
NB : le cashflow représente la différence entre ce qui sort de votre poche et de qui y entre.
- Si le cashflow est à l’équilibre : le bien est auto-financé : rien ne sort de votre poche.
- S’il est positif : vous gagnez de l’argent chaque mois.
- S’il est négatif : de l’argent sort de votre compte tous les mois.
Vous êtes prêt à un cashflow négatif pour acquérir du patrimoine.
Ce qui vous intéresse c’est la valeur du patrimoine
Néanmoins, il convient de prêter attention au cashflow.
Et de le calculer.
Pourquoi ?
Pour être certain que vous êtes en capacité de supporter cet effort financier.
Vous allez donc faire l’exercice à l’envers.
Vous allez effectuer un bilan de tous vos revenus et dépenses (j’ai bien dit TOUS et pas uniquement ceux liés au projet).
Et vous allez analyser ce que vous POUVEZ SUPPORTER comme dépense supplémentaire chaque mois pour financer ce nouveau patrimoine.
Prenez donc une bonne heure pour faire cet exercice et déterminer votre capacité d’effort et ce que vous êtes prêt à mettre tous les mois.
C’est fait ?
Bien, maintenant vous savez mieux où vous posez vos pieds.
Et vous prendrez cette capacité financière en compte dans vos recherches et vos calculs.
Mais ce n’est pas tout. Lisez bien la suite…
Surveillez votre taux d’endettement
Ok, vous avez vu cette maison en bord de mer qui vous paraît correspondre à vos critères sur le site d’une agence immobilière. Ce sera une location saisonnière parfaite.
Vous l’avez visitée, elle est top. Et vous voulez avancer sur ce 3ème investissement que vous faites.
En plus, vous avez fait l’exercice du chapitre précédent. Et vous savez que vous pouvez vous permettre l’achat de ce bien.
Ce sont 350€ qui sortiront de votre poche tous les mois, mais c’est OK.
Vous partez donc faire le tour des banques.
Après 2 investissements réussis. Et autant d’emprunts.
Les banques commencent à regarder de près votre niveau d’endettement.
Si celui-ci commence à être limite, elles risquent de refuser de vous prêter…
Maintenant, il y a des solutions.
Tout d’abord, les banques ne regardent pas que le taux d’endettement.
Et vous pourrez les convaincre en mettant en avant d’autres aspects de votre dossier.
Comme votre reste à vivre.
Ou encore votre patrimoine déjà accumulé.
Si ces éléments sont bien mis en évidence dans votre dossier, les banques pourront en tenir compte.
Et vous pourrez obtenir votre prêt.
L’autre possibilité, c’est de changer momentanément de stratégie.
Et envisager un investissement locatif à cashflow positif. Afin d’augmenter votre niveau de revenus.
Cela aura un double effet :
- vos revenus augmentant, votre taux d’endettement diminuera mécaniquement
- vous montrez la banque que vous savez aussi faire des investissements immédiatement rentables, sans risque quasi pour la banque, car plus qu’auto financé.
Le dossier est donc la clé.
Ce qui nous amène au dernier point ;-).
Epatez votre banquier avec un dossier irrésistible !
C’est le moment de faire le tour des banques.
Vous avez préparé tous les documents.
- Vos justificatifs de revenus.
- Un état des lieux de vos comptes.
- Un topo rapide sur le bien à financer.
Vous vous sentez prêt…
Maintenant, retournez le point de vue.
Mettez-vous à la place de votre banquier.
Il voit arriver une énième personne qui veut financer un bien.
Lui, travaille pour une banque.
Son rôle est de s’assurer que celle-ci prête de l’argent à moindre risque. En gagnant de l’argent sur les intérêts.
Prêter de l’argent est rentable. A condition que les prêts soient remboursés.
Et 20-25 ans, c’est long. Il peut s’en passer des choses.
Alors que vous êtes dans l’instant présent…
Le banquier, lui, se projette sur l’avenir. Et prend en compte avec sérieux tous les aléas possibles qui pourraient survenir… sur toute la durée de l’emprunt.
Il travaille pour une entreprise privée. Et n’a aucune obligation de vous prêter de l’argent.
En plus, il a des tas d’autres demandes que les vôtres à traiter.
Demandez-vous : que voudriez-vous avoir comme client si vous étiez à sa place ?
Vous voudriez que votre client vous mâche le travail.
Vous voudriez qu’il vous prépare tous les éléments de risque qu’il aura à analyser.
Qu’il mette en avant les points forts du projet pour faciliter l’obtention du prêt auprès de la hiérarchie.
Car il aura gagné un client. Et ça c’est bon pour ses objectifs.
Bref, vous voudriez que votre client vous amène tout ça sur un plateau.
Vous devez donc préparer un dossier.
Un dossier de votre projet d’investissement.
Et ce dossier doit être irrésistible !
Irrésistible, c’est le mot !
Préparez un dossier irrésistible de votre projet.
Et votre banquier sera conquis.
Faites-y apparaître
- tous les éléments de vos finances personnelles
- vos revenus
- les dépenses récurrentes
- tous vos emprunts
- calculez pour lui
- votre reste à vivre (combien de mois vous pourriez tenir si vous n’aviez plus de revenus du jour au lendemain)
- la valeur de votre patrimoine(capital remboursé)
- calculez la rentabilité du bien
- calculez le cashflow
- faites des estimations du prix du bien avant/après avec preuves à l’appui avec l’aide des agences immobilières
- faites des estimations de loyer avant/après travaux, idem preuves à l’appui
- mettez en valeur le bien et l’intérêt du projet
- insérez des photos
- expliquez votre stratégie
- vous pouvez même mettre une photo de vous pour bien personnaliser le dossier
Bref, faites lui une offre qu’il ne pourra pas refuser ;-).
Avec le dossier de votre projet… irrésistible.
Générer des revenus complémentaires
Vous avez besoin de revenus complémentaires.
Peut être pour atteindre une certaine liberté financière.
Vous voulez enchaîner, autant que possible, les investissements locatifs afin de générer un maximum de cashflow positif.
Et investir au Portugal fait partie de votre stratégie de diversification.
On ne met pas tous ses œufs dans le même panier.
Il y a donc 4 points essentiels auxquels vous devez faire attention.
Si vous ne les prenez pas en considération.
Si vous ne les préparez pas.
Vous ne réussirez pas votre investissement.
Vous voulez les connaître ?
Lisez la suite.
Calculer la rentabilité
C’est le premier élément à considérer sérieusement pour vos recherches.
La rentabilité.
Brute, nette, nette-nette… peu importe.
L’important est que vous la calculiez et sachiez à ce qu’elle signifie.
Qu’est-ce que la rentabilité ?
C’est tout simplement ce que vous rapporte votre bien sur la durée de votre investissement.
Je ne parle pas ici de combien vous pouvez éventuellement toucher chaque mois.
La rentabilité représente le rapport entre ce que vous allez percevoir comme entrées d’argent (les loyers) et combien vous coûte le bien.
Il y a ensuite différentes façons de la calculer, selon ce que l’on prend en considération comme charges au niveau du coût du bien.
Le calcul le plus simple et le plus brut de forme qui existe c’est celui-ci :
LOYER ANNUEL
RENTABILITE BRUTE = ____________
PRIX D’ACHAT BIEN
Si vous voulez un calcul plus réaliste, mais qui reste simple, vous pouvez utiliser celui-ci :
LOYER SUR 9 MOIS
RENTABILITE REALISTE = ______________
PRIX D’ACHAT BIEN
9 mois, car cela correspond à 30% en moins de l’année. Et on considère que les charges représentent environ 30% du montant des revenus.
C’est en tout cas ce que les banques appliquent comme ratio rapide pour déterminer la rentabilité d’un projet immobilier.
7%
Pour qu’un bien s’autofinance, il faut que votre rentabilité BRUTE soit d’au moins 7%.
Mais vous voulez percevoir de l’argent tous les mois, n’est-ce pas ?
Il faut donc que votre rentabilité BRUTE soit supérieure à 7%.
Chaque pourcentage de gagné, c’est de l’argent qui s’accumule directement sur votre compte en banque.
Tous les mois.
Nets de charges.
Je vous mets néanmoins en garde !
Faites toujours vos calculs sur la situation la plus pessimiste.
Je dis cela surtout pour ceux d’entre vous qui veulent faire de la location saisonnière (façon AirBNB).
Pourquoi ?
Parce-que si le marché ne répond pas présent, pour une raison ou pour une autre… (pandémie par exemple, avec les touristes confinés chez eux)
Et bien, vous pourrez toujours changer de braquet.
Et louer de manière classique.
Sans perdre de l’argent.
Car vous l’aviez pris en compte dans vos calculs.
Ceci étant dit.
La rentabilité n’est évidemment qu’un indicateur.
Un indicateur puissant certes… mais un indicateur.
Et ce que vous voulez c’est savoir combien vous allez gagner chaque mois.
Cela se passe juste en dessous ;-).
Calculer le cashflow
Ok, vous savez calculer la rentabilité.
Et ainsi vous savez à partir de quel moment un bien est intéressant. Pour commencer à toucher des revenus complémentaires. Tous les mois.
Mais combien allez-vous gagner chaque mois ?
“La question est vite répondue” (désolé ;-)).
C’est là qu’intervient le calcul du cashflow.
Voici donc sa formule :
CASHFLOW = LOYERS – DEPENSES
Simple, non 😉 ?
Mais vous pouvez vite vous tromper.
Vous tromper dans les calculs.
Ou vous tromper vous même.
Parce que vous voulez voir uniquement le meilleur cashflow possible. Même s’il n’est pas réaliste…
Dans les dépenses, donc, vous devrez mettre TOUTES LES DEPENSES.
Toutes vos charges.
- Coûts d’acquisition (votre apport, coûts d’avocat, de notaire, de recherche, d’agence, etc.)
- Mensualités de l’emprunt
- Assurances
- Charges de co-propriété
- Impôts locaux (IMI)
- Impôts sur les revenus (IRS/IRC)
- Vacances locatives (une estimation du nombre de jours/mois où le bien ne sera pas loué)
- Le coût de recherche d’un nouveau locataire
- Frais de conciergerie (remise des clés, check in / check out, ménage, etc.)
- Frais de plate-forme (AirBNB, Booking, etc.)
- Frais d’agence pour l’exploitation au quotidien du bien
- Provision pour la maintenance du bien (petites réparations par exemple)
- etc.
N’oubliez rien !
Et seulement là, vous saurez quel revenu vous rapportera votre future location.
Définir le type de location
En fait, j’aurais dû commencer par ce point.
Car, il ne faut pas mettre la charrue avant les bœufs.
Et donc, bien définir vos objectifs, votre stratégie et votre plan d’actions avant toute chose.
Et définir le type de location envisagé en fait partie.
Pour vous rapporter du cashflow, 4 types de location sont possibles :
- La location nue longue durée (bail d’un an et plus, renouvelable)
C’est la location classique. Le bien est nu.
Le locataire emménage pour une longue durée. La plus longue possible car vous voulez de la stabilité.
Cela limitera les vacances locatives (et donc les manques à gagner). Et cela fera du temps de gestion en moins.
Et un coût d’exploitation moindre, car pas de coût de relocation (check out, recherche, check in).
- La location meublée longue durée (bail d’un an et plus, renouvelable)
C’est comme le premier type de location, sauf que vous avez équipé votre appartement. Cela peut aller jusqu’à l’ameublement et l’équipement complet (électroménager, TV, décoration, …).
L’avantage c’est que vous pourrez louer plus cher. Car les prestations sont plus haut de gamme.
- La location de courte durée ou saisonnière (location 100% équipée à la nuitée)
On parle ici des locations de type AirBNB.
Potentiel de cashflow plus élevé que la location meublée si votre bien a un taux d’occupation d’au moins 50-60%.
Le bien est entièrement meublé, équipé en électroménager, TV, tout appareil, décoré, couverts, assiettes, verres, accès Internet, etc. Bref la totale ! Votre locataire ne doit manquer de rien.
Le ménage doit être fait entre chaque location.
C’est une prestation commerciale, le statut n’est plus celui de la location classique. Comme en France. Vous devrez faire une demande de statut “Alojamento Local” (AL).
- La location moyenne durée (un entre deux)
Enfin, vous pouvez faire un mix entre la Location Courte Durée (LCD) et le meublé à l’année.
D’un point de vue juridique, vous êtes dans le cadre d’une LCD à la nuitée. Sauf que vous décidez du nombre de nuitées minimum pour louer le bien.
Vous imposez donc des locations à la semaine ou au mois.
Le prix doit normalement être ajusté en conséquence (plus votre locataire reste longtemps, plus le prix diminue).
Cela vous fait un compromis.
Vous avez moins de rotations, de ménage et de dégradation du bien qu’une location à la nuitée.
Et en même temps, vous avez un meilleur prix qu’une location à l’année.
Il faut s’assurer que le marché existe pour ce type de location.
Je vais répéter ce dernier point : assurez-vous que le marché existe pour le type de location que vous envisagez.
Testez le marché !
Ce qui nous amène au point suivant ;-).
Etudier le marché locatif
Bien vous commencez à être prêt pour votre projet.
Vous avez tout prévu.
Défini vos objectifs, votre stratégie.
Calculé votre renta et votre cashflow.
Mais, êtes-vous sûr que vous aurez une bonne demande locative pour votre bien et sa localisation ?
Comment faire pour s’en assurer ?
Il y a 2 méthodes connues.
La première, vous y pensiez sûrement. C’est demander à votre agent immobilier ce qu’il en pense.
Alors, c’est bien de faire ça. Mais ne demandez pas seulement à 1 agent immobilier ;-).
Faites le tour des agences.
Cela vous donnera un bon avis général.
Mais il y a une autre méthode à laquelle vous n’avez peut-être pas pensé.
Celle de tout simplement faire un test.
Comment tester ?
En publiant une fausse annonce.
Vous n’êtes même pas obligé de mettre des photos.
D’ailleurs, si ça répond bien sans photos, c’est qu’il y a de la demande.
Ensuite répondez aux personnes qui seraient intéressées que le bien est déjà loué.
Testez cela pendant 1 semaine.
Et vous verrez l’intérêt du marché pour votre proposition de location.
Et là, vous êtes paré.
Votre projet est ficelé et viable :-).
Fin du 1er round
Nous venons de voir ensemble plus de 7 astuces de pro pour investir dans l’immobilier au Portugal.
Selon que vous souhaitiez
- générer du patrimoine immobilier
- ou gagner des revenus complémentaires
Vous savez maintenant comment
- Définir votre effort mensuel
- Surveiller votre taux d’endettement
- Epater votre banquier avec un dossier irrésistible
Mais aussi comment
- Calculer la rentabilité de votre projet
- Calculer le cashflow
- Définir le type de location
- Etudier le marché locatif
Vous êtes maintenant plus armé pour réussir votre investissement immobilier au Portugal.
Vous vous dites peut être que ce n’est pas si simple que cela finalement.
Que vous n’arriverez jamais à maîtriser l’ensemble des choses à connaître pour réussir votre projet.
Qu’il y a vraiment trop de connaissances à acquérir.
Et puis, vous n’avez pas l’expérience.
Ou bien peut être que vous vous dites : OK je vois ce qu’il y a à faire, mais je veux aller vite. Je ne veux pas m’autoriser le risque de faire des erreurs.
Dans ces deux cas, et selon votre degré d’expérience et de confiance, il peut être intéressant de déléguer tout ou partie de votre projet.
A partir du moment où vous intégrez le coût de cette délégation dans vos calculs. Et que vous atteignez votre objectif et vos résultats, je ne vois pas le problème.
Bien au contraire !
Cela peut mettre un sacré coup d’accélérateur à votre projet.
Et vous éviter bien des erreurs.
Comment déléguer ?
D’abord identifier ce que vous voulez déléguer et pourquoi.
Il existe plein de professionnels qui peuvent vous accompagner.
Mais, tous ne se valent pas.
Et je comprends que vous puissiez hésiter à faire confiance à un tiers, surtout lorsqu’on parle d’argent.
Mais c’est aussi parce qu’on parle d’argent, qu’il faut agir en professionnel. Et ne pas hésiter à sous-traiter lorsque cela s’avère profitable.
Et pour ce qui est de la confiance, renseignez-vous, demandez des avis.
Acheter Malin au Portugal fait partie de ces professionnels de confiance qui peuvent vous accompagner sur tout ou partie de votre projet.
Mais ne me croyez pas sur parole, renseignez-vous, demandez des avis et des références.
Prêts pour d’autres secrets de pro ?
Ils vous attendent dans le 2ème article.
Et ils sont tout aussi indispensables !
Hâte d’y être ?
C’est par ici -> LIEN VERS 2ème ARTICLE
A tout de suite !
Hugo.