N’achetez pas au Portugal avant d’avoir lu ceci. 2ème partie (18 trucs de pro pour réussir votre achat)
Cet article a été rédigé par Hugo du blog Premier Investissement Immobilier au Portugal.
Il fait partie d’une série de deux articles dédiés aux astuces pour bien investir au Portugal.
Premier Investissement Immobilier au Portugal est un blog qui forme et aide les débutants désireux de réussir leur projet au Portugal.
Pour accéder au premier article, c’est par ici : LIEN VERS PREMIER ARTICLE
Il vous permettra de connaître 7 astuces de pro pour investir dans l’immobilier au Portugal.
Selon que vous souhaitiez
- générer du patrimoine immobilier
- ou gagner des revenus complémentaires
Dans cette 2ème partie, nous allons vous dévoiler les méthodes utilisées par les professionnels. Pour 2 stratégies :
- acheter et revendre pour faire une belle plus value
- acheter pour vivre au Portugal (à temps plein ou à temps partiel)
Des méthodes qui vous permettront d’être bien plus efficace.
Je ne dis pas que tout va couler de source en les connaissant.
Non.
Vous aurez toujours beaucoup de travail.
Et vous pourrez toujours faire des erreurs.
Mais grâce à ces astuces, vous réduisez considérablement vos chances d’échouer.
Et mettez plus de chances de votre côté pour réussir votre projet.
Vous voulez les connaître ? C’est parti.
Nous allons aborder dans cet article, les deux stratégies restantes :
- Faire une plus value avec un achat/revente
- Acheter pour vivre au Portugal (à temps plein ou partiel)
Faire une plus value à la revente
Dernière stratégie d’investissement : l’achat / revente.
C’est LA stratégie pour ceux qui veulent accumuler une grande quantité de cash en “peu” de temps.
En quoi cela consiste-t-il ?
Je vous fais la version courte :
- Vous achetez un bien
- Vous faites des améliorations
- Vous revendez avec une plus-value supérieure à tous les frais du projet (imposition incluse)
Cela paraît simple, n’est ce pas ?
Il y a cependant quelques points auxquels vous devez faire particulièrement attention si vous voulez réussir cette stratégie.
Critères de sélection
Premièrement, il faut éviter de vous éparpiller quand vous cherchez votre bien.
Pour cela, une seule chose : commencez par définir vos critères de sélection.
- Type et taille du bien (appartement, maison, immeuble – de combien de lots – commercial ou pas, …)
- Nature des travaux (simple rafraîchissement, rénovation complète, création/division, construction)
- Cible acheteur recherchée (famille, étudiant, jeunes actifs, retraités, cadres, …)
- Budget (bien, travaux, notaire, avocat, impôts, …)
- Critères de sélection géographique (nombre d’habitants, bord de mer, centre ville, zone culturelle, intérêt touristique, entreprises, taux de chômage …).
- Cet article ou celui-ci sur la diversification peut vous aider sur ce sujet.
- Et si vous en avez assez du classique Lisbonne/Porto, voici quelques idées.
- Ce que vous êtes prêt à déléguer (recherche/chasse, travaux, annonce, …)
Vous verrez qu’une fois tous ces éléments définis, vous irez beaucoup plus vite.
Car vous allez ignorer ce qui ne sera pas dans votre cible de recherche.
Vous éviterez ainsi de finir en train de regarder un terrain pour un projet de construction d’une villa haut de gamme au beau milieu de l’Alentejo, alors que vous étiez parti pour un 2 pièces en front de mer à São Martinho do Porto ;-).
Générer de la valeur ajoutée
L’autre critère majeur de l’achat / revente, c’est de maximiser le gain.
Car si vous vous embêtez à faire tout un projet à temps plein pendant 1 an, c’est bien pour quelque chose : la (grosse) plus-value !
Vos efforts doivent payer !
Comment faire en sorte que cette plus value soit la plus élevée possible ?
Voici ce qui se pratique dans le milieu :
- Achetez et vendez vite
→ le temps est votre ennemi. Plus vous allez vite, plus vite vous aurez votre retour sur investissement. Et si vous mettez trop de temps à revendre : attention au remboursement du prêt travaux/construction…
- Achetez un bien délaissé, que plus personne ne regarde, bien dans son jus, voire une ruine
→ Forte marge de baisse du prix d’achat
- Faites des travaux et un aménagement premium
→ Valeur perçue ++, ce qui donne une prix de vente plus élevé
- Transformez le bien (une maison devient un immeuble, un grand appartement se transforme en deux lots plus petits, une ruine devient une villa de luxe, …)
→ Déduplication de la valeur du bien
Un seul mot d’ordre : ne vous limitez pas, soyez inventif !
Dans le respect de la réglementation évidemment. L’avocat sera votre meilleur conseiller pour rester dans les clous.
Le timing
Le timing est clé dans un projet d’achat/revente.
Il faut aller vite.
Il faut chercher à optimiser le temps partout où c’est possible.
Par exemple, n’attendez pas la fin des travaux pour mettre en vente votre bien.
Je sais, vous ne pourrez pas encore faire de photos à ce moment-là.
Mais vous pouvez utiliser une simulation 3D ou un dessin d’architecte pour illustrer l’annonce.
Le timing conditionne vos revenus.
- Plus le projet dure longtemps, et moins vite vous pouvez enchaîner sur un nouveau projet.
- Et plus vous mettez de temps à trouver un acheteur, plus vos gains vont diminuer.
Si cela dure trop longtemps, vous allez devoir commencer à rembourser votre prêt travaux/construction.
Et si le bien reste trop longtemps sur le marché, il risque de se déprécier aux yeux des potentiels acheteurs.
Et cela nous amène au dernier point concernant l’achat / revent.
Mais vous l’avez peut-être déjà deviné ;-).
Vigilance sur le crédit travaux
Vous avez compris : le temps joue contre vous.
Il faut donc en gagner.
Et ce qui risque de vous faire perdre de l’argent (ou bien éviter d’en perdre, ça dépend comment on voit les choses), c’est le prêt travaux/construction.
C’est à la fois le risque et la solution.
Le risque que vous mettiez trop de temps à trouver un acheteur.
Et du coup, votre remboursement commence à se déclencher.
Et à grignoter votre trésorerie.
Et c’est aussi la solution : négociez le début du remboursement de votre emprunt travaux !
Pour qu’il vous laisse de la marge en cas d’imprévus, de dépassement des délais.
Travaux, recherche d’un acheteur…
Ces deux activités sont connues pour facilement déraper sur les délais que vous aviez initialement prévu.
Négociez donc du délai avant de commencer le remboursement pour être tranquille (6 mois est un minimum).
Vivre au Portugal (à temps plein ou à temps partiel)
Ah le soleil, la douceur de l’hiver, ses paysages et sa richesse culturelle. Tout ça avec une culture latine proche de la vôtre.
Sans compter la fiscalité propice à attirer les capitaux étrangers.
Les attraits du Portugal sont nombreux et je ne vais pas vous les refaire.
Si vous lisez ceci, c’est que vous êtes convaincu ;-).
Voici quelques points d’attention essentiels à prendre en compte pour votre projet.
Résidence principale ou secondaire ? (vos besoins)
Vous voulez acheter votre résidence principale (ou secondaire) au Portugal.
Pour partir y vivre
- à 100%
- 6 mois par an
- ou seulement pour les vacances
Selon votre objectif, vos critères de choix du bien à chercher seront différents.
Vous n’allez pas avoir les mêmes critères de décision pour choisir votre bien selon que ce soit
- pour y habiter à temps plein toute l’année
- ou que vous n’y alliez que pour vos vacances.
Et vous serez également plus ou moins exigeant en fonction de cela.
Vivre à temps plein au Portugal
Vous changez de vie et partez pour vivre à 100% au Portugal.
Chaque critère va jouer.
Vous n’y allez pas que pour aller à la plage pendant 4 semaines.
Il vous faut faire vos courses.
Être à proximité de commerces, des médecins ou hôpitaux.
Si vous aimez les lieux culturels, il faudra également choisir votre lieu d’habitation en conséquence.
Mais peut-être que vous préférez vivre en pleine nature, dans un village, voire dans un parc naturel.
Part-time
Par contre, si vous avez prévu de vivre au Portugal 6 mois (+1 jour) par an, vos critères seront différents.
Car peut être que vous allez choisir 2 lieux de vie complètement opposés entre le logement de votre pays et celui du Portugal.
Par exemple : vous vivez l’été dans une grande agglomération en France (ou à la montagne).
et l’hiver, vous partez vivre en bord de mer au Portugal, ou dans un petit village typique.
Et puis, peut-être que vous avez prévu de louer votre bien (d’un côté, comme de l’autre) lorsque vous n’y résidez pas.
A ce moment-là, il faut que votre bien plaise aussi aux futurs locataires, même saisonniers.
Vous pourrez alors également appliquer les autres conseils de cet article concernant la location.
Pour les vacances
Enfin, vous avez peut-être choisi d’acheter un bien au Portugal pour y passer vos vacances.
Et là bien sûr, ce sont des critères de résidence de vacances qui vont s’appliquer ;-).
- Mer ou montagne ?
- Appartement ou maison ?
- Vaste terrain ? Piscine ?
- Résidence à services ?
- Centre ville ou Parc naturel ?
Peu importe le choix que vous ferez, l’important est que vous posiez bien à plat sur papier vos choix.
Et qu’ils soient en rapport avec vos objectifs.
Projetez-vous !
Un conseil ?
Établissez un plan de recherche avec vos critères.
- Ville ou village
- Mer ou montagne
- Commodités
- Budget
- Travaux ou pas ?
- Si oui, type de travaux (rafraîchissement, rénovation, construction)
- Rentabilité du bien si loué
Partez à la chasse
Ça y est !
Vos critères de recherche sont définis.
Vous allez pouvoir partir à la chasse (au bien).
Bon, cette partie n’est pas aussi simple que ce qu’on pourrait penser.
Et elle est assez consommatrice en temps.
Voici les grandes étapes, décrites simplement :
- Prospection à distance sur Internet
- Prise de contacts locaux
- Démarches au Portugal
L’étape 1 : la prospection à distance sur Internet
Cette étape regroupe plusieurs activités et peut se faire de chez vous sur Internet.
Elle vise essentiellement à débroussailler le terrain pour trouver le lieu qui conviendrait à vos critères.
- Passez les villes au peigne fin sur Internet
Notamment via Wikipedia, le site de la ville,
Le site de l’institut national de statistiques portugais (l’équivalent de l’INSEE) dispo en portugais et en anglais (utilisez Google Trad pour le français).
- Explorez géographiquement les villes et leur région sur Google Maps
Regardez le quartier, les commodités à proximité.
Commerces, lignes de transport, médecins, hôpitaux
Lieux culturels.
Baladez-vous avec Google Earth
- Etablissez une liste avec les villes / lieux retenus
Vous pensez avoir trouvé le lieu de vos rêves ?
Passez à l’étape suivante.
L’étape 2 : prise de contacts locaux
Maintenant que vous avez votre liste de lieux potentiels pour votre futur bien.
Il faut commencer à prendre contact.
Avec les agences immobilières d’abord.
Expliquez leur votre projet, laissez-leur vos coordonnées.
Je vous conseille de faire une fiche de présentation de votre projet.
Un peu le CV de votre projet .
Donnez-le aux agences.
Cela leur facilitera le travail.
Puis, selon le feeling et le sérieux perçu de l’agence, vous pourrez en profiter pour leur demander leurs contacts. Avec qui ils travaillent. Pour avoir les coordonnées
- des entreprises de travaux
- des avocats
- des conseillers en immobilier
Renseignez-vous aussi sur le web.
Demandez sur les groupes Facebook.
Puis, contactez-les et faites-vous votre avis.
L’étape 3 : les démarches au Portugal
A ce stade, vous savez où chercher.
Et vous avez pris les contacts locaux nécessaires.
Il vous reste maintenant à faire votre plan d’action pour toutes les démarches à faire sur place.
Création du NIF, tour des banques, rencontrer les agences, l’avocat…
Et surtout : confirmer votre choix de lieu de vie !
Mon conseil : passez au minimum 1 semaine dans la ville choisie à la saison choisie pour confirmer votre choix.
Cela vous fera des vacances sympa :).
Conclusion
Ainsi s’achève cette série de deux articles dédiés à l’investissement immobilier au Portugal.
Vous avez vu qu’investir dans l’immobilier au Portugal pouvait revêtir différentes stratégies.
Et qu’il fallait être bien au clair avec vous-même sur la ou les stratégies à adopter.
- Accumuler du patrimoine
- Générer des revenus complémentaires
- Faire une plus value à la revente
- Vivre au Portugal à temps plein ou partiel
Je vous ai donné pour chacune de ces stratégies plus de 18 conseils utilisés par les pros pour vous aider à réussir votre investissement.
18 conseils qui vous donneront un avantage certain.
Vous permettront d’aller plus vite.
Et vous éviteront bien des erreurs.
A ce stade, certains d’entre vous se disent peut-être qu’il y a beaucoup de choses à retenir.
Quantité de choses compliquées.
Et que c’est très consommateur en temps.
Et vous avez raison !
Mais, on n’a rien sans rien.
Et si vous voulez avancer et vous diriger vers la vie que vous rêvez. Alors, il faudra faire ces efforts.
Qui seront payants.
Imaginez-vous le résultat final.
Visualisez bien…
Alors… ça vaut le coup n’est-ce pas 🙂 ?
Maintenant, il existe des solutions pour réduire cette complexité et le temps que vous passerez à faire tout ça.
Comment ?
En faisant appel à des professionnels compétents dont c’est le métier.
Tout simplement.
Il existe des professionnels qui accompagnent chaque jour des personnes qui ont les mêmes projets que vous.
Et cela vous enlèvera une grande épine du pied.
Cela a un coût certes. Mais c’est le coût de la tranquillité.
Un professionnel comme Acheter Malin Portugal vous permet de déléguer jusqu’à 100% de votre projet.
Et si vous voulez optimiser encore plus cet accompagnement.
Informez-vous et formez-vous sur des blogs spécialisés.
Comme celui de Premier Investissement Immobilier au Portugal.
A votre réussite !
Hugo.