Le Portugal a inventé avec l’Alojamento Local un cadre simple pour la location touristique, qui a nourri le boom de l’immobilier de vacances. Puis le succès a créé ses tensions, et le cadre s’est complexifié. Voici où en sont les choses, et comment bâtir un projet locatif solide aujourd’hui.
Le principe : un enregistrement obligatoire
Louer un logement en courte durée à des touristes exige un enregistrement AL, matérialisé par un numéro qui doit apparaître sur toutes vos annonces, plateformes comprises. L’enregistrement s’effectue auprès de la commune, avec des conditions à respecter : licence d’utilisation compatible, normes de sécurité, assurance responsabilité civile, registre des voyageurs à transmettre aux autorités, et les déclarations fiscales propres à l’activité.
La nouvelle donne : la commune décide
Après une période de restrictions nationales (loi Mais Habitação de 2023), le balancier est revenu vers une logique décentralisée : ce sont désormais largement les municipalités qui fixent les règles sur leur territoire. Concrètement, la carte du possible est contrastée : des quartiers de Lisbonne ou Porto restent contingentés, quand une grande partie de l’Algarve, de la Côte d’Argent et de l’intérieur accueille sans difficulté de nouveaux enregistrements. La règle qui compte est celle de la commune précise où vous achetez, à la date où vous achetez.
Les conséquences pour votre achat
- Dans les zones contingentées, un bien vendu avec son AL transmissible vaut objectivement plus : c’est un actif en soi, dont nous vérifions la validité et la cessibilité.
- Dans les zones ouvertes, le sujet devient opérationnel : conformité du bien, fiscalité de l’activité, gestion des séjours à distance.
- Partout, le calcul de rentabilité doit être fait en net : impôts des deux pays, charges, gestion, saisonnalité réelle de la commune.
Un projet AL réussi commence par le choix de la commune, pas par le choix de la maison. C’est l’ordre dans lequel nous travaillons.