Un achat immobilier portugais bien mené ressemble à une partition jouée dans l’ordre : chaque mouvement prépare le suivant, et c’est quand on saute une mesure que les fausses notes arrivent. Voici la partition complète.
Mouvement 1 : la mise en place
NIF pour chaque acheteur, budget total calculé frais inclus, compte bancaire portugais en cours d’ouverture, et si vous financez à crédit, une pré-approbation bancaire. Ces fondations se posent en deux à trois semaines, pendant que la recherche démarre.
Mouvement 2 : trouver et négocier
Recherche sur tout le marché, pré-visites, visites ciblées, puis offre écrite et négociation. Au Portugal, l’offre acceptée n’engage encore juridiquement personne : c’est le CPCV qui scellera l’accord. Ce temps intermédiaire est précieux : c’est celui des vérifications.
Mouvement 3 : vérifier, puis signer le CPCV
Certidão permanente, caderneta predial, licença de utilização, situation hypothécaire, conformité des surfaces : tout se contrôle avant le CPCV. Ce contrat-promesse fixe le prix, le calendrier et les conditions, contre un acompte (le sinal), le plus souvent 10 à 20 % du prix. À partir de là, les deux parties sont fermement engagées.
Mouvement 4 : l’escritura
Un à deux mois plus tard en général : l’IMT et l’imposto do selo se paient juste avant la signature, puis l’acte authentique est signé devant notaire (ou via le service public Casa Pronta, qui regroupe acte et enregistrements en un seul rendez-vous). Le solde est payé, les clés changent de main, l’inscription au registre suit.
La règle d’or portugaise : tout vérifier avant le CPCV, car après, on ne discute plus, on exécute. C’est exactement là que notre accompagnement pèse le plus.