Deuxième pièce du dossier documentaire portugais : la caderneta predial. Moins connue des acheteurs français que le registre foncier, elle est pourtant le document qui déterminera vos impôts pendant toutes vos années de propriété.
La carte d’identité fiscale du bien
Émise par les Finanças, la caderneta décrit le bien tel que l’administration fiscale le connaît : son article matriciel (son identifiant fiscal), sa localisation, ses surfaces brutes et dépendances, son affectation, son année d’inscription et ses propriétaires fiscaux. Elle se télécharge gratuitement en ligne par le propriétaire, et le vendeur doit la fournir au dossier.
Le VPT : le chiffre à comprendre
La caderneta mentionne le Valor Patrimonial Tributário, la valeur fiscale du bien. Ce montant, souvent bien inférieur au prix de marché, sert de base à l’IMI que vous paierez chaque année (le taux communal s’applique sur le VPT) et de valeur plancher pour l’IMT à l’achat : l’impôt se calcule sur le prix de vente ou le VPT s’il est supérieur, ce qui est rare mais se vérifie. Un VPT ancien et bas est donc plutôt une bonne nouvelle pour vos impôts annuels.
Le contrôle qui compte : la cohérence
Notre vérification clé consiste à superposer trois réalités : ce que dit la caderneta (fisc), ce que dit la certidão (registre foncier), et ce que montre le terrain. Une véranda fermée, un garage transformé en studio, une piscine jamais déclarée : ces écarts sont fréquents et se traitent avant l’achat, par régularisation ou par négociation. Après l’escritura, ils deviennent vos écarts.
La caderneta ne fait pas rêver, mais elle chiffre votre avenir fiscal. Dix minutes de lecture qui valent des années de tranquillité.