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Quelles sont les formalités liées à l’achat d’un bien immobilier au Portugal ?

22 mai 2020
Villa vue sur mer Portugal

Quelles sont les formalités à suivre pour acquérir un bien immobilier au Portugal ?

Vous avez l’intention dacheter une maison ou un appartement sur les terres portugaises ? Découvrez les démarches à suivre pour acheter un bien immobilier au Portugal.

Quels sont les documents à fournir pour acheter une maison ou un appartement au Portugal ? Quelles sont les étapes à suivre lors de l’achat d’une propriété au Portugal ? Quels sont les frais annexes à prévoir pour l’achat d’un logement au Portugal ?

 

Quels sont les documents nécessaires pour acheter un bien immobilier au Portugal ?

Avant même d’entamer vos recherches sur le territoire portugais, vous devez disposer d’un Numéro d’Identification Fiscale (NIF). Vous pouvez obtenir le NIF en effectuant une demande auprès du bureau local des impôts. Ce numéro est obligatoire pour toutes les démarches financières et fiscales (Ouverture d’un compte bancaire, règlement d’impôts, paiement des factures, etc.).

démarches achat maison portugal Vous aurez également besoin d’un certificat de moins d’un an délivré par le Registre du Commerce si le bien est acheté par plusieurs personnes ou par une société. Présentez le titre commercial émis par le bureau du registre commercial qui précise les associés ainsi que leurs parts dans la société.

Récupérez le document de l’impôt foncier délivré par le centre des impôts portugais. Ce document certifie l’identité du propriétaire, son numéro fiscal, la description du bien (Surface et type de terrain, surface du bâtiment, nombre de chambres, historique, etc.). Le bien immobilier est enregistré avec un numéro de référence unique.

Il vous faudra aussi le titre de propriété qui mentionne le nom du propriétaire et ses droits. Il est accordé par le bureau local d’enregistrement des propriétés.

Procurez-vous les documents d’urbanisme auprès de la mairie. Ces documents vous permettront de savoir si le bâtiment a été construit selon les règles.

Demandez également le certificat énergétique qui contient les informations sur la consommation d’énergie. Ce certificat est valable pendant 10 ans.

Pensez à récupérer l’attestation du Centre des Impôts certifiant le paiement effectif de toutes les taxes. Si ce n’est pas le cas, ces taxes seront à la charge du nouveau propriétaire.

 

Quelles sont les démarches administratives relatives à l’achat d’une résidence principale ou secondaire au Portugal ?

Consultez le registre foncier local au Conservatoire des Registres Immobiliers pour vérifier si le vendeur du bien est réellement le propriétaire. Indiquez l’adresse complète du logement pour obtenir une attestation de propriété.

Si vous achetez votre bien immobilier auprès d’un particulier, rendez-vous à la mairie pour demander  le permis de construire et d’habitation certifiant que le bien a été bâti en toute légalité et, qu’il figure sur les plans d’urbanisme. Vous pourrez ainsi obtenir une autorisation d’habitation et les plans de l’immeuble si besoin. Si vous achetez une propriété construite avant 1951, vous n’aurez pas besoin de ce permis.

Le propriétaire doit également vous présenter la licence d’habitation qui prouve que le bien a été inspecté par les autorités locales et, qu’il est conforme aux normes et aux lois en vigueur.

Vous pouvez aussi faire appel à un avocat francophone spécialisé pour contrôler la conformité du bien. Il vous aidera à recueillir toutes les informations dont vous avez besoin auprès du registre de la propriété et de la mairie.

L’avocat vérifiera si les taxes et les charges sont à jour. Au Portugal, le rôle du notaire consiste exclusivement à authentifier les signatures lors de la signature de la promesse de vente et du contrat de vente final.

Si vous achetez un logement construit après le 30 mars 2004, vous pouvez demander sa fiche technique au vendeur. Cette fiche fournit les détails sur la construction, les matériaux utilisés, l’isolation, les fournisseurs, le nombre de pièces, etc.

Investir villa de luxe Algarve au PortugalAssurez-vous également que le propriétaire ne soit pas endetté et que le bien n’est ni hypothéqué, ni gagé, ni loué en vous informant au Centre des Impôts. Si vous achetez un bien immobilier dans un complexe touristique, pensez à contrôler la validité des licences.

Cela vous coûtera 250 Euros pour obtenir ces informations au Bureau des Finances.

Une fois que vous aurez trouvé la maison ou l’appartement qui vous convient, signez un compromis de vente. Ce document légal spécifie les conditions de la vente et la date de la signature de l’acte d’achat devant le notaire. Cette date est habituellement fixée de 4 à 12 semaines après la signature du compromis de vente.

Lors de la signature de ce dernier, l’acheteur versera un acompte de 10% au vendeur. Cet acompte sera restitué à l’acheteur si le vendeur n’a pas respecté les conditions de vente.

Dans le cas où l’acquéreur n’a pas honoré les conditions établies ou s’il se désiste sans raisons valables, il perdra l’acompte. Par contre, si le vendeur refuse de vendre, il devra verser le double de l’acompte à l’acheteur.

L’acte de vente est signé auprès d’un notaire qui s’assure de la légalité de la transaction. Il vérifie les documents et les lit à voix haute avant d’enregistrer l’acheteur en tant que nouveau propriétaire au registre national. Les documents seront traduits en français si l’acquéreur ne parle pas portugais. Le notaire remet le dossier au nom de l’acquéreur 10 jours après la signature de l’acte d’achat.

 

Peut-on obtenir un crédit bancaire pour un achat immobilier au Portugal ?

Vous pouvez obtenir un emprunt bancaire auprès d’une banque portugaise si vous avez un apport minimal correspondant à 20% de la valeur du bien immobilier.

Les banques portugaises proposent généralement des taux d’intérêt variables mais aussi des taux fixes allant de 2% à 4%. Vous devrez hypothéquer un bien pour pouvoir obtenir votre crédit immobilier.

La banque contrôlera les documents relatifs au bien avant de procéder à toutes hypothèques :

  • Le certificat d’enregistrement de propriété au cadastre qui comprend une description du bien (Type de terrain, emplacement, frontières, etc.) et son inscription au nom du propriétaire. Ce document précise si la propriété est déjà hypothéquée ou non ;
  • Le document d’identification fiscale du bien qui renseigne sur la localisation du bien, sa surface, etc. Vous pouvez obtenir ces documents au service des impôts.

 

Quels sont les frais annexes à prévoir lors d’un achat immobilier au Portugal ?

Les honoraires d’un avocat atteignent 1,35% de la valeur du bien, IVA (TVA portugaise) comprise. Les frais de notaire coûtent entre 1,5% et 3% du prix d’achat. Pour l’enregistrement du cadastre au Bureau des Finances, comptez environ 350 Euros.

Une fois que vous aurez trouvé le bien qui vous convient, vous pouvez faire une réservation pour un montant d’environ 5.000 Euros. Ce montant dépend de la valeur du bien. Ce montant pourra être versé sur le compte de l’avocat jusqu’à la signature de la promesse de vente.

Si vous ne réservez pas le bien avant la signature du compromis de vente, le bien immobilier reste en vente.

Les transactions immobilières sont exemptés de l’IVA. Les frais juridiques représentent environ 1,5% à 2% de la valeur du bien.

L’impôt sur la plus-value immobilière est de 28% pour les non-résidents et de 14,5% à 48% sur 50% de la plus-value pour les résidents.

Le droit de timbre est de 0,8% du prix d’achat. Si vous avez contracté un prêt hypothécaire, ajoutez 0,6% par rapport au montant du prêt.

Lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal, vous devez vous acquitter de l’impôt municipal (IMT) auprès des Finances. L’IMT s’élève à un taux allant de 1% à 6% de la valeur d’acquisition du bien pour l’achat d’un immobilier résidentiel supérieur à 500.000 Euros. Cet impôt est de 5% pour l’achat d’un terrain. Si vous achetez un bien résidentiel de moins de 80.000 Euros, vous serez exonéré de l’IMT.

Vous vous acquitterez annuellement de la taxe foncière qui est de 0,8 % pour les constructions rurales et de 0,3% à 0,7 % pour les bâtiments urbains. Si vous achetez une résidence secondaire ou destinée à la location d’une valeur supérieure à 575.000 Euros, ce taux est fixé à 6%.

Si vous investissez dans des bureaux ou dans un terrain en vue d’y construire un bâtiment, le taux est fixé à 6,5%. Pour les terrains agricoles, ce taux est de 5%.

Le transfert de propriété doit être signalé à l’EDP (Electricité du Portugal) et autres organisations pour pouvoir régler les factures de gaz, d’électricité, d’eau et d’internet.

Quelles sont les démarches à effectuer pour obtenir le statut de RNH ?

Devenez propriétaire au Portugal et profitez d’avantages fiscaux en obtenant le statut de Résident Non Habituel (RNH). Ce statut est principalement délivré aux professionnels et aux retraités européens.

Les RNH profiteront d’une exonération d’impôts pendant 10 ans, indique Severine Weiss, chasseur immobilier chez Acheter Malin Portugal.

Pour obtenir le statut de RNH, votre résidence principale doit se trouver au Portugal. Vous devez également habiter sur le territoire portugais pendant au moins 183 jours par an et, ne pas avoir vécu au Portugal durant les 5 années précédentes.

Demandez le statut de RNH auprès des services fiscaux portugais avant le 31 mars de l’année qui suit votre installation au pays.

Si vous exercez une activité professionnelle à haute valeur ajoutée, vous profiterez d’un taux d’imposition sur le revenu (IRS) plafonné à 20% pendant 10 ans. Pour les retraités (à l’exception des anciens fonctionnaires) et résidents portugais, les pensions de retraite du privé ne sont plus imposables en France. De plus, ils sont exonérés de l’IRS pendant 10 ans.

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