Résidence secondaire au Portugal : tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter en 2026
L’idée a germé lors d’un séjour à Lisbonne, d’une semaine en Algarve ou d’un week-end à Porto. Vous vous êtes dit : «Et si on achetait ici ?» Vous n’êtes pas seuls. Les Français représentent l’une des nationalités les plus actives sur le marché immobilier portugais. Mais avant de signer, il y a des réalités à connaître : fiscales, juridiques, pratiques. On vous dit tout.
Pourquoi le Portugal reste une valeur sûre pour une résidence secondaire
En 2026, le Portugal continue d’attirer les acheteurs étrangers pour des raisons bien concrètes : un cadre de vie exceptionnel, un coût de la vie encore raisonnable par rapport à la France, une sécurité remarquable, et une qualité d’accueil des étrangers qui n’a pas d’équivalent en Europe du Sud.
Mais au-delà de l’attrait émotionnel, c’est aussi un choix patrimonial cohérent. Les prix de l’immobilier dans plusieurs zones ont progressé de façon soutenue ces dernières années, et la demande locative — notamment saisonnière — reste forte dans les zones touristiques.
Une résidence secondaire au Portugal, bien choisie et bien gérée, peut être à la fois un plaisir de vie et un investissement solide.
Les régions les plus prisées pour une résidence secondaire
Avant de parler chiffres et fiscalité, un mot sur la géographie — parce que le choix de la région détermine tout : le prix, le style de vie, la rentabilité locative potentielle, et votre facilité à vous y rendre.
Lisbonne et sa région — La capitale et ses environs (Cascais, Sintra, Setúbal) séduisent ceux qui veulent conjuguer vie urbaine, culture et accès à la mer. Les prix y sont les plus élevés du pays, mais la demande locative est constante toute l’année.
L’Algarve — La référence pour les résidences secondaires «soleil et golf». Faro, Lagos, Vilamoura, Tavira… L’offre est vaste, les infrastructures sont matures, et la communauté d’expatriés européens est très présente. Idéal pour une utilisation saisonnière avec mise en location le reste de l’année.
Porto et le Nord — Porto s’est imposée comme une alternative sérieuse à Lisbonne. Plus abordable, très vivante, avec un patrimoine architectural remarquable. Le Douro et la côte Verte (Viana do Castelo, Braga) attirent ceux qui cherchent authenticité et nature.
L’Alentejo et la côte Atlantique — Comporta, Melides, Zambujeira do Mar : c’est la frontière sauvage du marché immobilier portugais. Des paysages préservés, des prix encore accessibles dans certaines zones rurales, et une demande croissante. Parfait pour ceux qui fuient les endroits trop touristiques.
Les îles — Madère et les Açores — Madère est devenue une destination très prisée, notamment par les télétravailleurs et les retraités européens. Les Açores, encore méconnues, offrent des prix très doux et des paysages volcaniques uniques.
Le budget à prévoir : prix d’achat et frais annexes
Les prix au m²
Les écarts sont significatifs selon les zones. À titre indicatif en 2026 :
- Lisbonne centre : 5 000 à 8 000 €/m²
- Cascais / Estoril : 4 500 à 7 000 €/m²
- Algarve (front de mer) : 3 500 à 6 000 €/m²
- Porto centre : 3 000 à 5 000 €/m²
- Alentejo / zones rurales : 800 à 2 500 €/m²
Les frais d’acquisition
C’est souvent là que les acheteurs sont surpris. En plus du prix de vente, vous devez anticiper plusieurs postes :
L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) — C’est l’équivalent des droits de mutation français. Pour une résidence secondaire, les taux sont progressifs et peuvent atteindre 8 % au-delà de certains seuils. Contrairement à la résidence principale, aucune exonération n’est possible.
Le IS (Imposto do Selo) — Un droit de timbre de 0,8 % du prix d’achat.
Les frais de notaire — Modestes au Portugal, généralement entre 500 et 1 500 €.
Les honoraires d’avocat — Entre 1 et 1,5 % du prix d’achat. Fortement recommandés, surtout pour un acheteur non-résident.
Les honoraires de l’agent immobilier — Au Portugal, les frais d’agence sont intégralement à la charge du vendeur. En tant qu’acheteur, vous n’en payez pas directement. En revanche, si vous faites appel à un chasseur immobilier, ses honoraires sont à votre charge — et c’est un investissement qui vous protège.
Au total, prévoyez 7 à 10 % de frais annexes en sus du prix d’achat.
La fiscalité de la résidence secondaire au Portugal
C’est souvent le sujet qui génère le plus de questions — et le plus de malentendus. Voici les points essentiels.
L’IMI : la taxe foncière portugaise
L’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est l’équivalent de la taxe foncière française. Son taux varie selon les communes, entre 0,3 % et 0,8 % de la valeur fiscale du bien (VPT), généralement bien inférieure à la valeur de marché.
Pour un appartement acheté 400 000 € à Lisbonne, la valeur fiscale sera peut-être évaluée à 180 000 €. L’IMI annuelle représentera donc quelques centaines d’euros — très raisonnable.
L’AIMI : la taxe sur les patrimoines immobiliers élevés
L’AIMI s’applique aux patrimoines immobiliers dont la valeur fiscale totale dépasse 600 000 € pour un individu (1,2 million pour un couple). Au-delà de ce seuil, un taux de 0,7 % s’applique sur la tranche excédentaire, et 1 % au-delà d’1 million €.
Pour la plupart des acheteurs de résidences secondaires standard, cette taxe n’est pas une préoccupation immédiate.
La convention fiscale France-Portugal
La France et le Portugal ont signé une convention fiscale pour éviter la double imposition. Pour un résident fiscal français propriétaire d’une résidence secondaire au Portugal, les revenus locatifs générés au Portugal sont imposables au Portugal — mais pris en compte dans le calcul de l’imposition en France via un mécanisme de crédit d’impôt.
La plus-value réalisée lors de la revente est également imposée au Portugal. Le taux applicable aux non-résidents est de 28 %. Des abattements existent selon la durée de détention.
Ce sujet est complexe et personnel. Consultez un fiscaliste spécialisé franco-portugais avant d’acheter — c’est non négociable.
Les démarches administratives incontournables
Le NIF — Numéro d’Identification Fiscale
Indispensable pour tout achat immobilier au Portugal. Il s’obtient auprès des Finanças (l’administration fiscale portugaise), en personne ou via un représentant fiscal. En tant que non-résident européen, vous devez nommer un représentant fiscal au Portugal.
La démarche est simple et peut être gérée par votre avocat ou votre chasseur immobilier.
Le compte bancaire portugais
Fortement recommandé pour simplifier les paiements (charges de copropriété, IMI, factures). La plupart des banques portugaises ouvrent des comptes aux non-résidents sur présentation des documents habituels.
La procuration (procuração)
Si vous ne pouvez pas être présent physiquement pour toutes les étapes — notamment la signature de l’acte notarié — vous pouvez donner procuration à votre avocat ou à un tiers de confiance. Très utilisée par les acheteurs non-résidents, cette option est légalement encadrée.
Mettre sa résidence secondaire en location : ce qu’il faut savoir
Beaucoup d’acheteurs souhaitent rentabiliser leur bien en le louant lorsqu’ils ne l’occupent pas. C’est possible — et souvent judicieux — mais cela implique quelques démarches.
La location saisonnière : le régime AL
Pour louer votre bien en courte durée (type Airbnb), vous devez obtenir une licence AL (Alojamento Local) auprès de la mairie. Le processus a été durci ces dernières années dans certaines zones, notamment à Lisbonne et Porto, où de nouvelles licences sont suspendues dans certains quartiers. En Algarve et dans des zones moins tendues, l’obtention reste plus accessible.
Les revenus locatifs sont imposés au Portugal. Le taux pour les non-résidents est de 25 % sur les revenus nets.
La location longue durée
Alternative intéressante à la saisonnière, la location longue durée offre des revenus stables et une gestion moins chronophage. Le marché locatif longue durée est sous tension dans les grandes villes portugaises, ce qui est une bonne nouvelle pour les propriétaires.
Les pièges à éviter lors de l’achat
Voici les erreurs les plus fréquentes que nous observons chez les acheteurs qui n’ont pas été correctement accompagnés.
Acheter sur coup de cœur sans vérification juridique — Le bien peut avoir des dettes associées, des problèmes de permis de construire, une situation cadastrale floue. Au Portugal, ces vérifications sont indispensables et ne se font pas en quelques heures.
Sous-estimer les délais — Entre la signature de la promesse de vente et l’acte définitif, comptez en moyenne 2 à 4 mois. Les délais peuvent s’allonger selon la complexité du dossier.
Ne pas vérifier le règlement de copropriété — En appartement, le règlement de copropriété peut interdire la location touristique. À vérifier impérativement avant tout achat destiné à la location.
Confondre l’agent du vendeur et un conseil indépendant — L’agent immobilier représente le vendeur. Son intérêt est de conclure la vente, pas nécessairement au meilleur prix pour vous. Un chasseur immobilier, lui, travaille exclusivement pour l’acheteur.
Ignorer l’état réel du bien — Les diagnostics obligatoires au Portugal sont moins étendus qu’en France. Une expertise technique indépendante est souvent utile, surtout pour les biens anciens.
Résidence secondaire ou résidence principale : une question à ne pas négliger
Si vous envisagez de passer plus de 183 jours par an au Portugal, vous pourriez devenir résident fiscal portugais — avec des implications importantes sur votre imposition globale. C’est une décision qui mérite réflexion et l’avis d’un spécialiste.
Depuis la suppression du régime NHR classique fin 2023, un nouveau dispositif — le régime IFICI — a été mis en place pour attirer certains profils (chercheurs, enseignants, certains investisseurs). Si vous êtes à la frontière entre résidence secondaire et installation durable, ce point mérite d’être étudié avec un fiscaliste.
En résumé : les 7 points clés avant d’acheter
- Définissez votre usage : occupation personnelle, location saisonnière, investissement patrimonial — ou les trois. Cela conditionne le choix du bien et de la région.
- Budgétisez les frais annexes à hauteur de 7 à 10 % du prix d’achat.
- Obtenez votre NIF avant de commencer les visites sérieuses.
- Mandatez un avocat spécialisé en immobilier franco-portugais.
- Consultez un fiscaliste pour anticiper l’impact sur votre imposition en France.
- Vérifiez la faisabilité de la location si c’est dans vos projets (licence AL, règlement de copropriété).
- Faites-vous accompagner par un chasseur immobilier francophone pour sécuriser l’ensemble du processus.
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