L'essentiel en trois points

1. Nous représentons l'acheteur, jamais le vendeur : notre seul objectif est de trouver le bon bien, au bon prix, sans mauvaise surprise.
2. Nous explorons tout le marché de la zone visée : agences, particuliers, réseau local, biens jamais publiés en ligne.
3. Nous sécurisons chaque étape avec les vérifications documentaires portugaises, jusqu'à l'escritura et au-delà.

L'essentiel en trois points

1. Sur place : dans n'importe quel bureau des Finanças, avec une pièce d'identité et un justificatif de domicile, souvent en une seule visite.
2. À distance : via un avocat ou un prestataire mandaté, sans vous déplacer, en quelques jours.
3. Résidents de l'UE : pas besoin de représentant fiscal, contrairement aux acheteurs hors Union européenne.

L'essentiel en trois points

1. Pour payer : le sinal du CPCV puis le solde à l'escritura circulent le plus simplement via un compte portugais (virement ou chèque bancaire local).
2. Pour la suite : eau, électricité, IMI et condominium se prélèvent sur un IBAN portugais.
3. Pour ouvrir : NIF, pièce d'identité, justificatifs de revenus et de domicile ; plusieurs banques accompagnent les non-résidents en anglais ou en français.

L'essentiel en trois points

1. L'IMT, l'impôt d'achat, est progressif : son taux effectif dépend du prix et de l'usage du bien (résidence principale ou secondaire).
2. Ajoutez l'imposto do selo (droit de timbre) de 0,8 % du prix, plus le notaire et les enregistrements, environ 1 à 1,5 %.
3. Gardez une marge pour l'avocat, les traductions et les premières dépenses d'installation.

L'essentiel en trois points

1. L'Algarve : le climat le plus doux d'Europe continentale en hiver, une vraie infrastructure francophone et internationale, mais les prix les plus élevés du sud.
2. Lisbonne et sa côte : dynamisme, culture, aéroport majeur ; des prix urbains soutenus et un marché rapide.
3. La Côte d'Argent et le Centre : l'océan authentique, des budgets nettement plus doux, une vie locale préservée ; hivers plus humides.

L'essentiel en trois points

1. Recherche et tri à distance : nous pré-visitons chaque bien et vous envoyons un compte rendu vidéo honnête, défauts compris.
2. Visites en visio en direct depuis le bien, puis un unique séjour sur place pour départager les finalistes.
3. Signature du CPCV et de l'escritura possibles par procuration si votre agenda l'exige.

L'essentiel en trois points

1. Cadrage et préparation (NIF, budget, compte) : deux à trois semaines, menées en parallèle du début de la recherche.
2. Recherche et visites : de un à trois mois selon la rareté de ce que vous cherchez.
3. Du CPCV à l'escritura : souvent un à deux mois, davantage avec un crédit bancaire portugais.

L'essentiel en trois points

1. Nous menons échanges, visites et négociations en portugais, et vous restituons tout en français.
2. CPCV et escritura sont rédigés en portugais : nous vous en expliquons chaque clause avant signature.
3. Chez le notaire, un traducteur ou un accompagnant est prévu lorsque la loi ou la prudence l'exigent.

L'essentiel en trois points

1. Résidence secondaire : facilité d'accès depuis la France, faible entretien, sécurité en votre absence, potentiel locatif éventuel.
2. Installation : vie de quartier à l'année, services de santé, fiscalité de la résidence, intégration ; la basse saison devient le critère principal.
3. L'usage détermine aussi l'IMT : le taux diffère entre résidence principale et secondaire.

L'essentiel en trois points

1. Un mandat de recherche définit vos critères, notre mission et nos honoraires avant tout démarrage.
2. La rémunération principale est liée au succès : elle n'est due que si vous achetez un bien trouvé et négocié avec nous.
3. Aucune commission cachée côté vendeurs ou agences : notre indépendance est précisément ce que vous achetez.

L'essentiel en trois points

1. Avant tout : NIF, budget frais inclus, et idéalement compte bancaire portugais.
2. Après l'offre acceptée : vérifications documentaires complètes, puis signature du CPCV avec versement du sinal.
3. Finalisation : préparation de l'acte, paiement de l'IMT juste avant la signature, puis escritura et remise des clés.

L'essentiel en trois points

1. Il identifie le bien et les parties, fixe le prix définitif, la date limite de l'escritura et toutes les conditions particulières.
2. Il s'accompagne du versement du sinal, généralement 10 à 20 % du prix, parfois plus sur les marchés tendus.
3. Il ne se signe qu'après vérifications documentaires complètes : c'est le verrou de sécurité de tout l'achat.

L'essentiel en trois points

1. Montant usuel : 10 à 20 % du prix ; il se négocie comme le reste du contrat.
2. Si l'acheteur se retire sans motif prévu au contrat : le sinal reste au vendeur.
3. Si le vendeur se retire : il doit rembourser le double du sinal à l'acheteur.

L'essentiel en trois points

1. Avant le rendez-vous : l'IMT et l'imposto do selo doivent être payés, justificatifs à présenter à la signature.
2. Pendant : lecture de l'acte, vérification des documents et des paiements, signatures, remise des clés.
3. Après : enregistrement de la propriété à votre nom et démarches de transfert, que nous supervisons.

L'essentiel en trois points

1. Nous établissons d'abord la valeur réelle du bien à partir des transactions comparables et de l'historique de l'annonce.
2. Nous sondons le contexte de vente : succession, départ, bien en vente depuis longtemps, chaque situation ouvre des marges différentes.
3. L'offre est présentée en portugais, argumentée et respectueuse : au Portugal, la forme pèse autant que le montant.

L'essentiel en trois points

1. Acheteur qui renonce : perte du sinal versé, sauf si une condition du contrat (financement refusé, document manquant) prévoit le remboursement.
2. Vendeur qui renonce : restitution du double du sinal ; l'exécution forcée de la vente peut aussi être demandée dans certains cas.
3. Conclusion pratique : les portes de sortie se négocient avant la signature, jamais après.

L'essentiel en trois points

1. Vérifiez le promoteur : historique de livraisons, santé financière, permis de construire définitif et purgé.
2. Analysez le CPCV promoteur : échéancier des versements, garanties associées, pénalités de retard, spécifications techniques annexées.
3. À la livraison : inspection minutieuse avant l'escritura, réserves écrites, et vérification de la licença de utilização définitive.

L'essentiel en trois points

1. La procuration se signe devant notaire au Portugal, au consulat du Portugal en France, ou chez un notaire français avec apostille et traduction.
2. Elle liste précisément les actes autorisés : signer, payer, recevoir les clés, effectuer les enregistrements.
3. Votre mandataire (avocat, personne de confiance) signe pour vous ; vous suivez la séance à distance si vous le souhaitez.

L'essentiel en trois points

1. Demandez le montant des charges (quota de condomínio), ce qu'elles couvrent, et la déclaration attestant que le vendeur est à jour.
2. Lisez les procès-verbaux des dernières assemblées : travaux votés ou en débat, litiges, fonds de réserve.
3. Pour les résidences avec piscine et espaces communs : vérifiez le budget réel d'entretien, souvent sous-estimé dans les annonces.

L'essentiel en trois points

1. Collecte documentaire : certidão, caderneta, licença de utilização, comptes du condomínio, situation du vendeur.
2. Analyse juridique et technique : charges, conformité, état réel du bien, points à négocier ou à conditionner.
3. Rédaction du CPCV intégrant les conclusions : prix confirmé, conditions, calendrier réaliste.

L'essentiel en trois points

1. Elle révèle le propriétaire légal, la description officielle du bien et son historique de transmission.
2. Elle liste les inscriptions : hypothèques, saisies (penhoras), servitudes, droits de tiers.
3. Elle se consulte en ligne via un code d'accès ; nous vérifions toujours une version à jour, y compris juste avant l'escritura.

L'essentiel en trois points

1. Elle décrit le bien tel que le fisc le connaît : localisation, surfaces, affectation, dépendances.
2. Elle indique le VPT (Valor Patrimonial Tributário), base de calcul de l'IMI annuel et référence pour l'IMT.
3. Nous vérifions la cohérence entre caderneta, certidão et réalité du terrain : les divergences de surface se règlent avant l'achat.

L'essentiel en trois points

1. Elle est exigée à l'escritura pour tout bien construit après 1951 ; le vendeur doit la produire.
2. Pour les biens antérieurs à 1951, une attestation de la mairie confirmant l'ancienneté en tient lieu.
3. Son affectation doit correspondre à l'usage : habitation, commerce, tourisme ; un local commercial ne se vend pas comme un logement.

L'essentiel en trois points

1. Le notaire traditionnel : souplesse de calendrier, sur-mesure, recommandé pour les dossiers complexes (successions, montages, conditions particulières).
2. Casa Pronta : un rendez-vous unique pour l'acte, l'enregistrement et les notifications, à coût forfaitaire avantageux ; idéal pour les dossiers standards.
3. Dans les deux cas, l'officier public vérifie la légalité de l'acte, pas l'opportunité de votre achat : les vérifications de fond restent à faire en amont.

L'essentiel en trois points

1. Rien n'impose un avocat, mais la pratique portugaise lui confie traditionnellement les vérifications et la rédaction ou relecture du CPCV.
2. Ses contrôles types : certidão, caderneta, licences, dettes, situation du vendeur, conformité du contrat.
3. Avec nous, la validation juridique de la transaction par notre partenaire fait partie du parcours : vous n'avez rien à organiser.

L'essentiel en trois points

1. Elle détaille matériaux, équipements et intervenants de la construction ; le vendeur doit la remettre à l'acheteur.
2. Biens antérieurs à 2004 : la fiche n'est pas exigée, l'escritura le mentionne simplement.
3. Son absence sur un bien récent se régularise auprès de la mairie avant la vente.

L'essentiel en trois points

1. Le vendeur doit le faire établir par un expert certifié avant la commercialisation.
2. Classement de A+ à F ; le parc ancien portugais se situe souvent en D, E ou F.
3. Au-delà de la note, lisez les recommandations : elles chiffrent les améliorations possibles (isolation, menuiseries, climatisation).

L'essentiel en trois points

1. La répartition (50/50 ou autre) s'inscrit dans l'acte et détermine les droits de chacun, y compris en cas de séparation ou de succession.
2. Mariés : le régime matrimonial français est pris en compte ; communiquez votre contrat de mariage au dossier.
3. Non mariés : la répartition à l'acte est votre seule protection ; elle doit refléter les apports réels.

L'essentiel en trois points

1. Résidents UE/EEE : aucune obligation de représentant ; activez simplement les notifications électroniques des Finanças.
2. Résidents hors UE (Royaume-Uni, Suisse, États-Unis…) : désignation d'un représentant fiscal ou adhésion aux notifications électroniques selon les cas.
3. Le représentant, quand il est requis, reçoit les communications fiscales et engage sa responsabilité de relais.

L'essentiel en trois points

1. Área bruta privativa : surface brute du logement, murs compris ; c'est souvent celle des annonces.
2. Área útil : surface utile réellement habitable, la plus proche de la surface habitable française.
3. Nous recoupons annonces, caderneta et mesures sur place : les écarts significatifs se négocient ou disqualifient le bien.

L'essentiel en trois points

1. La base de calcul : le prix d'achat, ou le VPT de la caderneta s'il est supérieur (rare, mais vérifié systématiquement).
2. Le barème par tranches donne un taux effectif qui va de 0 % sur les petits prix en résidence principale à environ 7,5 % au sommet.
3. Le paiement intervient juste avant l'escritura ; le justificatif est exigé à la signature.

L'essentiel en trois points

1. Imposto do selo : 0,8 % du prix, payé avec l'IMT juste avant la signature.
2. Acte et enregistrements : forfait Casa Pronta ou honoraires notariaux plus frais de registre, ensemble autour de 1 à 1,5 %.
3. S'il y a un crédit : le selo sur le prêt (0,6 % au-delà de cinq ans) et les frais bancaires s'ajoutent.

L'essentiel en trois points

1. IMI : taux communal de 0,3 à 0,45 % appliqué au VPT ; le VPT étant souvent inférieur au prix de marché, la facture reste modérée.
2. Paiement en une à trois échéances selon le montant ; la domiciliation bancaire évite tout oubli.
3. AIMI : impôt additionnel au-delà de 600 000 € de VPT cumulé par personne (1,2 M€ pour un couple en option conjointe).

L'essentiel en trois points

1. Quotité : 60 à 70 % du prix ou de la valeur d'évaluation pour un non-résident, contre jusqu'à 90 % pour un résident.
2. Dossier : revenus stables documentés, avis d'imposition, relevés bancaires, taux d'effort global raisonnable.
3. Calendrier : de la demande à l'offre ferme, comptez un à deux mois ; le CPCV doit prévoir la condition de financement.

L'essentiel en trois points

1. Trois semaines avant : prévenez votre banque française, faites relever les plafonds, planifiez les virements par étapes si nécessaire.
2. Préparez les justificatifs d'origine des fonds : la banque portugaise et l'officier public les demanderont (vente, épargne, donation, prêt).
3. Les fonds du solde doivent être sur votre compte portugais plusieurs jours ouvrés avant l'acte, le temps d'émettre le chèque bancaire.

L'essentiel en trois points

1. Compte à l'étranger : déclaration annuelle avec vos revenus (formulaire n° 3916), même pour un compte peu actif.
2. Loyers portugais : imposés au Portugal, à déclarer aussi en France ; la convention fiscale neutralise la double imposition par crédit d'impôt.
3. IFI : le bien portugais entre dans l'assiette si votre patrimoine immobilier mondial net dépasse 1,3 M€.

L'essentiel en trois points

1. Location longue durée : imposition des loyers au Portugal (taux spécifique pour les non-résidents), charges déductibles selon le régime.
2. Alojamento Local : régime d'activité avec base imposable réduite, déclarations spécifiques et obligations d'enregistrement des séjours.
3. Côté France : déclaration des mêmes revenus, avec crédit d'impôt conventionnel pour éviter la double imposition.

L'essentiel en trois points

1. Le NHR d'origine (10 ans d'avantages fiscaux larges) n'accepte plus de nouvelles inscriptions, hors situations transitoires résiduelles.
2. Son successeur (dit IFICI ou NHR 2.0) vise les professions et activités qualifiées : recherche, enseignement supérieur, certains métiers scientifiques et techniques.
3. Acheter une résidence secondaire ne donne accès à aucun régime fiscal particulier : votre fiscalité reste française tant que votre résidence l'est.

L'essentiel en trois points

1. Postes fixes : IMI, assurance habitation, abonnements eau, électricité, internet.
2. Appartement : charges de condomínio, de modestes à substantielles selon piscine, ascenseur et jardins.
3. Maison : entretien du jardin et de la piscine, premier poste réel ; une société locale facture son forfait mensuel.

L'essentiel en trois points

1. Copropriété : l'assurance incendie est obligatoire, souvent souscrite collectivement par le condomínio ; vérifiez ce qui est couvert.
2. Multirisque individuelle : dégâts des eaux, vol, responsabilité civile ; lisez les clauses d'inoccupation prolongée.
3. Location saisonnière : signalez l'activité à l'assureur ; l'Alojamento Local demande une responsabilité civile adaptée.

L'essentiel en trois points

1. Enregistrement de la propriété : immédiat via Casa Pronta, ou dans la foulée via la conservatória ; le fisc est notifié du changement.
2. Transferts : électricité, eau, gaz, internet et condomínio passent à votre nom, prélevés sur votre compte portugais.
3. Mises en place : assurance effective, IMI domicilié, notifications électroniques des Finanças activées, doubles de clés et accès.

L'essentiel en trois points

1. Bien occupé jusqu'à la vente : simple changement de titulaire chez chaque fournisseur, avec NIF et IBAN, effectif en quelques jours.
2. Bien vide de longue date : une remise en service peut exiger un certificat de conformité de l'installation électrique ; anticipez le coût éventuel.
3. Électricité : comparez les offres du marché libre ; les écarts de prix au kWh sont réels.

L'essentiel en trois points

1. Louer en courte durée sans numéro AL est illégal ; l'enregistrement se fait auprès de la commune et conditionne la mise en ligne des annonces.
2. Certaines zones urbaines tendues limitent ou suspendent les nouveaux enregistrements ; ailleurs, l'AL reste largement accessible.
3. Un bien déjà titulaire d'un AL transmissible a une valeur supplémentaire objective : nous le vérifions à chaque dossier concerné.

L'essentiel en trois points

1. Avant l'offre : chiffrage réaliste des travaux avec un professionnel, intégré au budget et à la négociation.
2. Les autorisations : selon l'ampleur, simple communication préalable ou licence de travaux de la câmara ; jamais de chantier au noir.
3. Le suivi à distance : devis comparés, paiements par étapes validées, comptes rendus photo réguliers via notre réseau local.

L'essentiel en trois points

1. Formalités : au-delà de trois mois, les Européens s'enregistrent auprès de leur commune (certificat de résidence européen, le CRUE).
2. Santé : l'inscription au système public (SNS) devient possible avec la résidence ; beaucoup combinent public et assurance privée, très abordable.
3. Fiscalité : au-delà de 183 jours par an (ou du centre d'intérêts au Portugal), vous devenez résident fiscal portugais, avec tout ce que cela implique.

L'essentiel en trois points

1. Le relais local : conciergerie, gestionnaire ou voisin de confiance pour les clés, les contrôles réguliers et les imprévus.
2. Le pilote automatique : tous les prélèvements sur le compte portugais, notifications des Finanças en ligne, courrier suivi.
3. Les équipements utiles : alarme connectée, détecteur de fuite, caméra extérieure, thermostat pilotable selon le bien.

L'essentiel en trois points

1. Où : auprès de la câmara municipal de votre commune de résidence, sur rendez-vous selon les endroits.
2. Quoi : pièce d'identité, déclaration ou preuve de moyens d'existence, justificatif d'adresse ; le certificat est délivré pour cinq ans.
3. Résidence secondaire : pas de CRUE, votre résidence reste en France ; ne vous enregistrez pas « au cas où ».

L'essentiel en trois points

1. Séjours temporaires : la CEAM (gratuite via votre caisse) ouvre le système public portugais pour les soins imprévus.
2. Présence longue ou installation : inscription au SNS avec la résidence, et souvent une complémentaire privée locale, très abordable.
3. Zones internationales : cliniques privées et praticiens francophones ou anglophones sont nombreux, notamment en Algarve et à Lisbonne.

L'essentiel en trois points

1. Le principe actuel : la plus-value des non-résidents européens est imposée sur 50 % de son montant, comme pour les résidents, au barème progressif.
2. La base se calcule prix de vente moins prix d'achat revalorisé, frais et travaux justifiés déductibles : conservez toutes vos factures.
3. Côté France : la convention fiscale organise la prise en compte, avec des règles précises à vérifier au moment de la vente.

L'essentiel en trois points

1. Budget : comptez un forfait mensuel d'entretien par une société locale, plus produits, eau et électricité de la pompe ; l'année complète se chiffre vite en milliers d'euros.
2. Sécurité : couverture, alarme ou barrière fortement recommandées, et indispensables en cas de location saisonnière.
3. À la visite : état du bassin, de la pompe et du liner, conformité de la construction ; une piscine non déclarée est un problème d'urbanisme, pas un détail.